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主题：中国房地产业前景之我见
首先从国内形势分析房地产业的前景
(1)本币升值.本币升值最大的受惠行业是金融、地产.金融、地产业自动提升行业价值.
(2)人口红利.58年至70年是我国人口增长高峰年.仅58至62年间即增长人口近四亿.此群体己到消费高峰;即要自己解决住房,又要给儿女解决住房.60后的住房需求增加了住房的压力.在这个群体中,手头没有两套以上的房子即感觉心里不蹋实.农村人口城镇化正在加速.越来越多的人挤向城市,挤向大中城市.随着对外开放的加速,外企、外籍人员更多的流入中国,这些都为房地产业打开了成长空间.
(3)奥运概念对地产业的贡献.奥运概念中最大的受益行业当属地产业.
(4)消费升级.随着国民经济的走强,居民消费水平提高,居住面积越来越大.犹其是近十几年,城市居民有三成到半数从以前的三、五十平方的小居窒换成了100平方以上的大房间.旧城改造、老楼拆迁,即增加了地产商的业务,也增加了地产商的利润.
(5)地产带动经济.随着城市建设的发展,不仅地产业蓬勃发展,还带动了钢铁、水泥、装潢业的发展,更解决了许多人的就业.
(6)地方政府支持.近年来,房地产税收占地方财政收入的比重越来越大,旧城改造、城市建设成了地方政府主要领导人出政绩的项目,所以地方政府大利支持房地产业发展,这也是房地产调控无效的主要原因.
再从其它发达国家的房地产业看我国房地产业的前景
(1)美国及欧洲.从二十世纪二十年代至今,美国房地产业一直是美国经济的支拄产业,房地产业在美国近一个世纪经久不衰,近年来更是美国经济的晴雨表.整个欧洲各国的情况基本与美国相似.
(2)日本、韩国.日本的地产业从六十年代开始发展,期间经过奥运会、日元升值.仅用二十年时间就使整个东京的地皮总值超过全美国的地皮总值.韩国的地产业以奥运会为契机,虽经亚洲金融风暴,仍持继了二、三十年之久.此二十年间,日、韩政府多次对房地产进行调控,根本无法阻止房地产业的快速发展.
综上所述,无论国内基本需求还是发达国家的发展过程都支持房地产业在中国持继发展二十年甚至更久.
我国的宏观调控对房地产行业的影响.
中国政府对房地产业的宏观调控更多体现的是政治目的.是从稳定社会、关心民生出发.从市场经济的角度来说,房地产行业仅用政策调控是根本不起作用的.什么时侯政府动用税收建房低价出售,什么时侯调控就见效了,那时,房地产业也就完了.可这是近期内不可能的.
最后,我们再分析一下房地产行业的利润率.房地产商的作业流程是;
(1)拿地.首付10%一20%.将此地价做高到130%一150%为抵押向银行贷取60%一70%的地款.
(2)建房出售.在建房前先出售楼花,制定一个楼盘价格,要求客户首付10%一30%,其余部份房地产商帮助办理银行贷款按揭,费用由银行承担.整个过程,房地产商只用很小的成本,而利润,有自建房的价格一般都在1000一2000元间,我们的地产商们有多大利润我们还算不出来吗?
(3)隐瞒利润.从房地产上市公司的财务报表中我们看到的毛利率一般在35%左右.事实是全世界的富商们大多是地产商.用我认识的一位地产商的话说:挣钱比印钞还容易.
由此我们得出一个结论:房地产行业在中国最少还有20年的暴利前景.
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