<span style="font-size: 16px">

<DIV> 一、<STRONG> 相对估值法，也就是市盈率估值，价值64.2元。</STRONG> 尽管这种估值很俗，但是市场上比较流行。</DIV>
<DIV> 1、目前静态市盈率的确很高，但是陆家嘴的主业正在转型期，大量的物业都是在建，预计到2009年底都可以完工。在建权益物业150万平方米，平均每日每平方米的租金是10元，那么年租金收入为54亿元，提取20％的折旧、20％的成本和15％税金（新会计准则里出租类物业不需要提取折旧，这里保守起见还是提取），净利润是29.38亿元（不需要提取少数股东权益，因为前面计算的是权益物业），总盘是18.7亿股，所以每股收益是1.57元，美国的出租类房地产公司平均市盈率为25倍，住宅类为7倍，目前中国A市场比美国溢价一倍，这里保守起见估值不溢价，参照美国商业地产龙头kimco，考虑从2010年需要贴现，按照30倍市盈率计算，每股价格为47.1元。</DIV>
<DIV> 2、除了在建物业外，陆家嘴还拥有大量土地总价值为320亿元，主要是：</DIV>
<DIV>     世界大道A块29万平米，容积率未定，假设为3，单位建筑面积价格为2万，总价为174亿元，需动迁的住宅为30万平方米，单价不超过2万，动迁成本是80亿元，所以世纪大道A块的价值为100亿元；</DIV>
<DIV>     金贸大厦旁边两块地z3-2和N3，建面为40万平方米，单价3万（至少），总价值是120亿元；</DIV>
<DIV>     塘东三块地总建筑面积为50万，单价为1万，共50亿元；</DIV>
<DIV>     天津小伙巷地块建筑面积76万，价值为50亿元；</DIV>
<DIV>     总计：陆家嘴土地总价值为320亿元，每股价值17.1元</DIV>
<DIV> <STRONG> 所以按照相对估值法：陆家嘴股价应该是在建物业每股价值＋土地每股价值＝47.1＋17.1＝64.2元</STRONG> （假设前期土地批租的应收款和银行50亿现金提供在建物业资金需求，负债为0），这个价格还没包含其他资产，如大量的金融资产，也没有考虑到将来收购和资产注入。</DIV>
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<DIV> 二、按照绝对分析法，也就是DCF现金流量贴现法，每股价值为70元；（租金假设同步CPI为3％的增长，贴现率为7％），具体不再展开。</DIV>
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<DIV> 三、关于题材，市场喜欢题材，那也说说陆家嘴题材：
<DIV> 1、<STRONG> 人民币升值</STRONG> 和<STRONG> 世博会</STRONG> 举办对陆家嘴是长期的利好；</DIV>
<DIV> 2、<STRONG> 世界金融中心的地主</STRONG> ：陆家嘴金融城的建设目标是为世界金融中心之一，做为世界金融中心之一的地主，发展前途可见一斑；</DIV>
<DIV> 3、<STRONG> 亚太会展中心的地主</STRONG> ：收购上海新国际博览中心50％的股权，成功介入朝阳产业展览行业，对世博产生无线想象空间，按照浦东新区会展业十一规划，上海努力打造亚太会展中心；</DIV>
<DIV> 4、<STRONG> 世界第一高楼</STRONG> ：金贸大厦旁边的那个高尔夫联系球场的土地是陆家嘴股份的，按照规划，这块地将来是建筑世界最高楼“上海中心”，与其他两座（金贸大厦和环球金融中心）成型“品”字，由陆家嘴参与建造，此项目上海朋友可以参观上海城市规划馆；</DIV>
<DIV> 5、<STRONG> 世博场馆承建商</STRONG> ：陆家嘴集团成功竞标世博会50％的场馆建设，不知道股份公司能分到多少；</DIV>
<DIV> 6、<STRONG> 迪斯尼概念</STRONG> ：这个项目将是由陆家嘴集团和迪斯尼联合投资，听说中央已经批准该项目；</DIV>
<DIV> 7、陆家嘴转型成功，将<STRONG> 稀如茅台</STRONG> ，是中国的稀缺资源；</DIV>
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